Immobilien-Exposé für Makler

Grundlagen, Aufbau, Pflichtangaben, Beispiele, Fehler und professionelle Vorlagen

Ein Immobilien-Exposé ist weit mehr als eine reine Objektbeschreibung. Es ist ein Aushängeschild deines Unternehmens und repräsentiert, wie du als Makler arbeitest, denkst und auftrittst. Oft ist es der erste echte Berührungspunkt zwischen Immobilie, Makler und potenziellem Käufer oder Verkäufer – und genau deshalb entscheidet es darüber, ob Vertrauen entsteht oder nicht.

Auf dieser Seite findest du einen strukturierten Überblick rund um das Immobilien-Exposé: von den Grundlagen über den richtigen Aufbau bis hin zu typischen Fehlern und professionellen Vorlagen. Praxisnah, ehrlich und mit dem Blick aus dem Maklermarketing.

Grundlagen & Bedeutung

Ein gutes Immobilien-Exposé verkauft nicht nur eine Immobilie.

Es positioniert den Makler, zeigt Haltung, Arbeitsweise und Anspruch.

Gerade für Einzelmakler und kleinere Maklerteams ist das Exposé oft das wichtigste Marketinginstrument:

  • Es wird weitergeleitet
  • gespeichert
  • ausgedruckt
  • mit anderen Angeboten verglichen

Und genau hier entsteht der entscheidende Eindruck:

Wirkt das Exposé austauschbar – oder durchdacht?

Beliebig – oder professionell?

Ein starkes Exposé transportiert:

  • Kompetenz
  • Struktur
  • Stil
  • Vertrauen

Es ist damit nicht nur Verkaufsunterlage, sondern eine visuelle Visitenkarte des Maklers und seines Unternehmens.

Aufbau & Inhalte

Ein professionelles Immobilien-Exposé folgt keiner starren Schablone, aber einer klaren Logik.
Leser wollen sich schnell orientieren, verstehen, worum es geht – und emotional abgeholt werden.
Bewährt hat sich folgender Grundaufbau:

  • Titelseite

    • Objektbezeichnung
    • Aussagekräftiges Bild
    • Dezente Platzierung des Makler Brandings
  • Kurzüberblick

    • Objektart
    • Lage
    • Wichtigste Eckdaten
    • Preis (sofern gewünscht)
  • Objektbeschreibung

    • Klar strukturiert
    • Verständlich formuliert
    • Nicht überladen - ohne endlos Texte
    • Mit Fokus auf Nutzen, nicht auf Worthülsen
  • Lage & Umfeld

    • Sachlich, aber einladend
    • Keine Floskeln
    • Echte Mehrwerte für die Zielgruppe
  • Ausstattung & Besonderheiten

    • Übersichtlich gegliedert
    • Nachvollziehbar
    • Ehrlich
  • Grundrisse & Bilder

    • Hochwertige, gut platzierte Fotos
    • Logisch eingebettet
    • Nicht wahllos aneinandergereiht
  • Makler & Leistungen

    • Wer steht hinter dem Angebot?
    • Welche Leistungen werden geboten
    • Warum gerade dieser Makler?

Gerade dieser Teil wird häufig unterschätzt – dabei entscheidet er oft darüber, ob ein Verkäufer Vertrauen fasst.

Pflichtangaben im Immobilien-Exposé (AT & DE)

Neben Gestaltung und Aufbau spielen rechtliche Pflichtangaben eine zentrale Rolle. Ein professionelles Immobilien-Exposé muss bestimmte Informationen enthalten, damit es transparent, vergleichbar und rechtssicher ist. Diese Angaben unterscheiden sich im Detail zwischen Österreich und Deutschland, folgen aber derselben Grundlogik.

Rechtlich erforderliche Angaben

Zu den verpflichtenden Angaben zählen insbesondere:

  • Energieausweis (AT & DE)

    Angaben aus dem Energieausweis umfassen unter anderem die Art des Ausweises, Energiekennwerte, das Baujahr des Gebäudes sowie wesentliche Energieträger und die Heizungsart (sofern vorhanden). In Österreich und Deutschland ist ein Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung in der Regel erforderlich, es gibt jedoch Ausnahmen – etwa bei bestimmten Gebäudetypen, Nutzungsarten oder unter Denkmalschutz stehenden Objekten.

    Vor Erstellung eines Exposés sollte daher geprüft werden, ob und welcher Energieausweis erforderlich ist, da sich auch Umfang und Kosten unterscheiden können. Im Zweifel empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Energieberater.
    Zudem gelten in Österreich und Deutschland unterschiedliche Detailregelungen, die es zu beachten gilt.

  • Preisangaben

    Kauf- oder Mietpreis sowie zusätzlich anfallende Nebenkosten. Diese sollten klar und getrennt ausgewiesen werden.

  • Maklerangaben

    Name und Anschrift des Maklers bzw. des Maklerunternehmens.

  • Provisionsregelung

    Transparente Angaben zur Maklerprovision und zur jeweiligen Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer (je nach nationaler Regelung).

Gerade bei diesen Punkten ist Sorgfalt entscheidend, da fehlende oder unklare Angaben rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können.

Wichtige Angaben (nicht immer Pflicht, aber dringend empfohlen)

Neben den rechtlich vorgeschriebenen Informationen gibt es Angaben, die zwar nicht immer verpflichtend sind, aber maßgeblich zur Qualität und Aussagekraft eines Exposés beitragen:

  • Objektdaten

    Objektart, Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Zimmeranzahl sowie Grundrissinformationen.

  • Lage & Umfeld

    Adresse, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Schulen und Freizeitmöglichkeiten.

  • Ausstattung & Zustand

    Besondere Merkmale wie Balkon, Terrasse, Einbauküche oder Aufzug, durchgeführte Renovierungen sowie Angaben zur Bausubstanz.

  • Bilder & Grundrisse

    Hochwertige Fotos und gut lesbare Grundrisspläne, die einen realistischen Eindruck der Immobilie vermitteln.

Diese Angaben sind entscheidend dafür, ob ein Exposé als vollständig, vertrauenswürdig und professionell wahrgenommen wird.

Warum Sorgfalt bei Pflichtangaben so wichtig ist

Unvollständige oder fehlerhafte Angaben können nicht nur das Vertrauen von Interessenten beeinträchtigen, sondern auch rechtliche Folgen haben – etwa durch Abmahnungen oder finanzielle Sanktionen. Ebenso können ungenaue Flächenangaben oder missverständliche Preisangaben zu späteren Rückfragen oder Konflikten führen.

Ein gut strukturiertes Exposé sorgt deshalb für:

  • Klarheit
  • Rechtssicherheit
  • Vertrauen bei Käufern und Verkäufern

    Sollten bestimmte Informationen zur Immobilie nicht eindeutig oder nur unvollständig vorliegen, ist es sinnvoll, fachkundige Unterstützung hinzuzuziehen. Das betrifft insbesondere Unklarheiten bei Grundrissen, der Bausubstanz, möglichen Schäden oder baulichen Besonderheiten. Solche Punkte können nicht nur die spätere Nutzung beeinflussen, sondern im Zweifel auch die Finanzierbarkeit einer Immobilie gefährden.

Beispiele: Was gute Exposés auszeichnet

Gute Immobilien-Exposés erkennt man nicht an möglichst vielen Seiten, sondern an Klarheit.

Typische Merkmale überzeugender Exposés:

  • ruhiges, konsistentes Design
  • klare Gliederung
  • gezielte Bildauswahl
  • stimmige Typografie
  • ein roter Faden vom Objekt zum Makler

Sie wirken:

  • aufgeräumt
  • hochwertig
  • professionell

Und genau das bleibt im Gedächtnis – bei Käufern wie Verkäufern.

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Häufige Fehler im Immobilien-Exposé

Viele Exposés scheitern nicht am Objekt, sondern an der Umsetzung.

Zu den häufigsten Fehlern beim Immobilien Exposé gehören:

  • Überladene Texte ohne Struktur und fehlende Möglichkeit zur schnellen Übersicht
  • Austauschbare Standardformulierungen, wenn eine Immobilie mehr Tiefe benötigt
  • Uneinheitliches Design
  • Schlechte Bildqualität
  • Fehlende oder versteckte Pflichtangaben
  • Kein klarer Bezug zum Makler oder Unternehmen

Das Ergebnis:
Das Exposé wirkt beliebig oder sogar abschreckend – und der Makler austauschbar.
Dabei ließe sich mit überschaubarem Aufwand genau das Gegenteil erreichen.

Der einfachste Weg zum professionellen Immobilien-Exposé (Canva & Word)

Gerade im Makleralltag fehlt oft die Zeit – oder auch die passende Idee –, jedes Exposé von Grund auf neu zu gestalten und dabei sowohl die Immobilie als auch das eigene Unternehmen professionell widerzuspiegeln. Genau hier kommen Exposé-Vorlagen ins Spiel.

Warum Exposé-Vorlagen sinnvoll sind:

  • Strukturierter Aufbau
  • Konsistentes Design
  • Deutliche Zeitersparnis
  • Professioneller Auftritt – auch bei kleinerem Budget

Meine Exposé-Vorlagen wurden speziell für Immobilienmakler entwickelt und basieren nicht nur auf Designprinzipien, sondern auf eigener Erfahrung aus der Maklerpraxis. Als ehemalige Maklerin kenne ich die Abläufe, Anforderungen und typischen Herausforderungen im Alltag sehr genau. Dieses Wissen fließt direkt in jede Vorlage ein.

Die Vorlagen sind in unterschiedlichen Lösungen verfügbar:

  • Als DIY-Lösung für die schnelle Umsetzung
  • Als Basis für individuelle Anpassungen
  • Auf Wunsch vollständig auf das bestehende Branding abgestimmt

Besonders wertvoll ist dabei das positive Feedback von Maklern, die bereits mit diesen Vorlagen arbeiten. Rückmeldungen zeigen immer wieder, dass Exposés strukturierter wahrgenommen werden, professioneller wirken und im Kundengespräch gezielt unterstützen – sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern.

Denn ein Exposé ist nicht nur eine Objektpräsentation. Es zeigt, wer du als Makler bist, wofür du stehst und welche Kunden du ansprechen möchtest. Ob Canva oder Word, schlicht oder umfangreich, modern oder klassisch – entscheidend ist, dass das Exposé zu dir, deinem Unternehmen und deiner Positionierung passt und deine Expertise sichtbar macht.

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Fazit

Ein Immobilien-Exposé ist kein Pflichtdokument, sondern ein strategisches Werkzeug.

Richtig eingesetzt, stärkt es:

  • Deine Positionierung
  • Deine Wahrnehmung am Markt
  • Das Vertrauen deiner Zielgruppe

Und genau hier liegt der Unterschied zwischen „irgendeinem Exposé“ und einem Exposé, das für dich arbeitet.